تفاوت تفکیک، افراز و تقسیم ملک چیست؟ - بانیما

• تعریف تقسیم ملک، تفکیک و افراز
• تفاوت تفکیک و افراز
• نحوه تفکیک
• شرایط طرح دعوی افراز در دادگاه
• افراز آپارتمان
• اصطلاحات مرتبط

تعریف تقسیم ملک ، تفکیک و افراز

تفکیک: تفکیک از ریشه فک است در لغت به معنای جداسازی، جدا کردن چیزی از چیز دیگر، جدا کردن چیزی برای کسی است. تفکیک شامل اموال مشاعی و غیر مشاعی است و در عرف ثبتی به معنای تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچک تر است. البته پس از تفکیک و قطعه قطعه شدن، سهم مالکین هرچند نفر که باشند در قطعه های جدید هم حفظ می شود. به عنوان مثال اگر شخص دارای یک زمین 500 متری است و آن را به پنج قسمت 100 متری تفکیک می کند و مالک آن سه نفر باشند بعد از تفکیک نیز هر یک به نسبت حصه مشاعی در قطعات جدید سهم دارند.

در تفکیک رضایت و تفاهم بین مالکان مشاع وجود دارد و این در حالی است که افراز به دلیل اختلافات و عدم تفاهم بین شرکا ایجاد می شود. در تفکیک مسامحه و در افراز اجبار وجود دارد. در تفکیک ابتدا تقسیم نامه تنظیم سپس سند مالکیت اولیه باطل می شود بعد اداره ثبت صورت مجلس تفکیکی را تنظیم می کند و بر اساس این صورت مجلس سند مالکیت مربوط به هر قطعه تفکیک شده صادر می شود.

افراز: افراز در لغت به معنای جدا کردن و جزءبه جزء کردن است. افراز در اموال مشاع صورت می پذیرد. در قوانین افراز به معنای خارج کردن سهم مشاع و برگرداندن آن به مالک است. به تعبیر دیگر افراز تقسیم مال غیرمنقول مشاع و تقسیم آن بین شرکا به نسبت سهم آنان است. در افراز وجود حالت شراکت لازم است، یعنی وقتی افراز صورت می گیرد که بیش از یک مالک وجود داشته باشد. افراز ملک مشاع به دو صورت ممکن است اول اینکه خود شرکا با رضایت و توافق ملک را بین خود تقسیم کنند و راه دوم این است که یکی از شرکا که تمایل به تقسیم دارد دیگران را مجبور به تقسیم کند. قانون افراز و فروش املاک مشاع در آذرماه 1357 تصویب و به موجب آن اداره ثبت، مرجع رسیدگی در دعاوی افراز املاک تعیین شد. پس از افراز کردن، شراکت انتها یافته و هرکدام از شرکا مالک قطعه زمین خود خواهند بود. پس از اینکه افراز صورت گرفت و هیچ کدام از مالکان در مدت تعیین اعتراضی به آن وارد نکردند، آنگاه هرکدام از مالکان، مالک بخش خود بوده و می توانند با ارائه سند مشاع خود به ثبت، سند مستقل و 6 دانگ دریافت کنند.

تقسیم: تقسیم ملک مفهومی عام تر نسبت به افراز و تفکیک دارد در واقع تقسیم اعم از افراز و تفکیک است. در قوانین مربوط به حقوق مدنی دو شریک می توانند تصمیم بگیرند مال منقول و غیرمنقولی که در آن شراکت دارند را بین خود تقسیم کنند که معمولاً تقسیم نامه می تواند به صورت رسمی یا عادی باشد که نحوه تقسیم اموال مشاع را توضیح می دهد. در واقع تفکیک و افراز یک نوع تقسیم هستند.

تفاوت تفکیک و افراز

• در تفکیک لزومی ندارد که حتما ملک مشاع باشد و حتی می تواند کل مال متعلق به یک شخص باشد و صرفا ملک در صورت داشتن مالک قابل تفکیک است اما افراز حتما باید در مورد ملک مشاعی صورت بگیرد. همچنین در تفکیک مالک می تواند ملک خود را با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک به هر ترتیبی که می خواهد تفکیک کند.
• سهم تمامی افراد در تفکیک جدا شده و ملک از حالت مشاع خارج می شود و اگر مالک تنها یک شخص باشد ملک به قطعات کوچک تر تقسیم می شود همچنین در تفکیک حالت اشتراک از بین نمی رود یعنی شرکا بعد از تفکیک نیز در قطعات تفکیک شده به نسبت سهمشان مالکیت دارند. در صورتی که در افراز سهم شرکا کاملا تعیین می شود البته قابل ذکر است که در افراز فقط و فقط سهم خواهان افراز جدا می شود و الباقی ملک مشاع باقی می ماند.
• در تفکیک ملک مشاعی میزان مالکیت شرکا اهمیت ندارد و برای مثال به ترتیبی تفکیک انجام می شود که فروش قطعات راحت تر باشد.. در افراز آنچه اولویت دارد سهم هر یک از شرکا است. مثلا اگر شریکی دو دانگ ملک را دارا است و دیگری چهار دانگ، در زمان افراز زمین بین آن ها به صورت مساوی تقسیم نمی شود بلکه سهم دو به چهار آن ها همچنان حفظ می شود. در واقع تفکیک صرفا تقسیم ملک است؛ اما افراز تقسیم ملک توأم با تعیین سهام مالکان مشاعی است.
• در تفکیک به علت عدم اهمیت سهم مالک مشاعی جنبه قضایی مطرح نیست و امور مربوط به آن در اداره ثبت اسناد و املاک انجام می گیرد ولی از آنجایی که در افراز باید سهم دقیق شریک متقاضی افراز تعیین شود، ممکن است بین شرکا بر میزان مالکیت مشاعی اختلاف به وجود بیاید بنا براین برای انجام و پیگیری مطالبات این امر به دادگاه و مراجع قضایی محل وقوع ملک مراجعه می شود.
• در صورت اعتراض به تفکیک از سوی یکی از شرکا، ادامه عملیات متوقف شده و با رضایت فرد معترض می توان ادامه اقدامات لازم را انجام داد، در تفکیک به علت رسیدگی در اداره ثبت صورت جلسه تفکیکی نوشته و ابلاغ می شود اما از آنجایی که افراز در دادگاه بررسی می شود در آن رأی صادر می شود.

نحوه تفکیک

در ابتدای بحث لازم است این نکته را مدنظر قرار بدهید که تفکیک املاک و اراضی با متراژ کمتر از 1000 متر بعد از رعایت برهای اصلاحی (با کاربری مسکونی) و با متراژ کمتر از 2000 متر (با سایر کاربری ها)، ممنوع است. بنابراین در صورت درخواست تفکیک برای اراضی و املاک بیش از متراژهایی که ذکر کردیم، حداقل مساحت قطعه حاصل از تفکیک نباید از 500 مترمربع در کاربری های مسکونی و 1000 مترمربع در سایر کاربری ها، کمتر باشد.

با توجه به ماده 150 قانون ثبت، اداره ثبت صلاحیت رسیدگی به امور تفکیک را دارد. هر زمان از طرف مالک یا وکیل او تقاضای تفکیک شود این تقاضانامه به اداره ثبت ارسال می شود و در تقاضانامه ارزش مورد تفکیک را بر اساس ارزش معاملاتی روز تعیین می کنند و هزینه تفکیکی از طرف ذینفع بر اساس مبلغ مزبور باید پرداخت شود. مبنای وصول هزینه تفکیک، ارزش معاملاتی (دارایی) است هرچند که بهای معامله بیش از ارزش معاملاتی روز باشد.

بر اساس ماده 154 اصلاحی قانون ثبت، دادگاه ها و ادارات ثبت اسناد و املاک باید طبق نقشه تفکیکی که به تأیید شهرداری محل رسیده باشد نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی واقع در محدوده شهرها و حریم آن ها اقدام کنند. برای دریافت تأیید شهرداری، مالک باید نقشه ای که برای تفکیک زمین خود فراهم کرده است را تحویل شهرداری دهد و در مقابل آن رسید دریافت کند. شهرداری پس از تسلیم این نقشه، اقدام به کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات از کل زمین می کند و سپس آن را تأیید کرده و به صورت کتبی به مالک ابلاغ می کند.

در آخر دانستن این نکته مهم لازم است و آن اینکه معابر و خیابان هایی که در اثر تفکیک اراضی به وجود می آید، به صورت بلاعوض به شهرداری تعلق می گیرد. با توجه به این قانون متقاضیان تفکیک، مالکیت بخشی از اراضی خود را به شهرداری منتقل خواهند کرد. هرگونه سرپیچی از این قوانین جرم محسوب شده و در مراجع قضایی به آن رسیدگی می شود.

شرایط طرح دعوی افراز در دادگاه

در کل اصل رسیدگی به امور افراز به دست اداره ثبت اسناد است اما در دو مورد استثنا، رسیدگی به افراز توسط مراجع قضایی و دادگاه صورت می پذیرد. اول اینکه یکی از شرکا محجور (دیوانه، صغیر و…) و یا غایب و مفقودالاثر بوده و دوم افراز املاک مشاعی که جریان ثبتی آن انتها نیافته باشد. یعنی اگر قسمتی از یک ملک مشاع دارای سند رسمی است و ثبت شده است اما نسبت به قسمت دیگر آن هیچ ثبتی صورت نگرفته است دعوای افراز این ملک باید در دادگاه اقامه شود. مورد دیگری که مالکین را ملزم به طرح دعوا در دادگاه می کند زمانی است که مالک بخشی از ملک مشاع مجهول است. در دو حالت ملک مجهول المالک محسوب می شود یکی زمانی است که مالک اصلاً تعیین نیست (مجهول المالک مدنی). حالت دیگر زمانی است که مالک تعیین است ولی درخواست ثبت ملک را نکرده است (مجهول المالک ثبتی). دادخواست دعوی افراز باید علیه تمام شرکا مطرح شود وگرنه در دادگاه به آن رسیدگی نخواهد شد.

افراز آپارتمان

افراز آپارتمان بعد از اتمام ساخت وساز و صدور برگه انتها کار با درخواست از دفاتر اسناد رسمی امکان پذیر است.

روال قانونی به این شکل است که مالکیت آپارتمان به دو بخش تقسیم می شود یکی مالکیت قسمت های اختصاصی است که معمولا متعلق به یک نفر است مثل واحد آپارتمان، انباری و پارکینگ و مالک حق هرگونه تصرفی را در قسمت اختصاصی خود دارد. مالکیت دوم مربوط به قسمت های مشترک آپارتمان است، قسمت هایی که حتی پس از افراز هم متعلق به تمام مالکین است مثل راه پله ها، آسانسور و … که تصرف و تغییر در این قسمت باید با توافق همه مالکین صورت گیرد.

اصطلاحات مرتبط

اموال مشاع: به معنای خاک و زمین بخش نشده است. شامل اموالی است که متعلق بین دو یا چند شریک است بدون آنکه سهم هر یک از طرفین به صورت دقیق تعیین شده باشد. در اموال مشاع از جنبه قانونی سهم شرکا تعیین و تعیین است اما از جنبه جغرافیا خیر و شرکا در هر ذره آن باهم مشترک اند. اصطلاح مشاع در مقابل اصطلاح مفروز واقع شده است. مال مشاع در واقع مالی است به صورت مشترک در تملک چند نفر به گونه ای که نتوان سهم اختصاصی هرکدام از مالکان را تعیین کرد.

اموال مفروز: اموالی است که بعد از مشاع به صورت چند سهم جداگانه تعیین شده است. مفروز به معنای جدا کرده شده است و مالکین و حدود آن ها کاملاً تعیین است.

اموال منقول: اموال منقول، اموال و اشیایی است که قابلیت انتقال و جابجایی فیزیکی را بدون اینکه به آن ها صدمه ای وارد شود را دارند. مانند اتومبیل، طلا و …

اموال غیرمنقول: در مقابل مال منقول واقع شده است و منظور از آن مالی است که قابل جابه جایی و نقل وانتقال فیزیکی را نداشته باشد و یا در صورت جابجایی ممکن است دچار آسیب و خسران شود. مانند زمین، ساختمان، باغ و …

این مقاله موردپسند شما قرار گرفته است؟

bestcanadatours.com: مجری سفرهای کانادا و آمریکا | مجری مستقیم کانادا و آمریکا، کارگزار سفر به کانادا و آمریکا